Při prodeji nemovitosti se často setkávám s tím, že prodávající má na svém pozemku černou stavbu. Nejprve je potřeba si říci, co je černá stavba. Jako černá stavba je označována stavba nebo změna / přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, který zákon stanoví. Neexistuje tedy kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.

Základní informaci vám poskytne ortomapa, která kombinuje letecké snímky s grafickou katastrální mapou a jsou na ní patrné rozdíly. Ta je dostupná v dálkovém přístupu do katastru nemovitostí na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

V současné době lze drtivou většinu černých staveb legalizovat, tzn. získat dodatečně povolení a kolaudační rozhodnutí. Podle § 129 zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon lze stavbu dodatečně povolit při splnění zákonných podmínek.

Jak při legalizaci postupovat? Vhodné je začít na příslušném odboru územního plánování, kde získáte souhlas, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací. Pokud zde uspějete, následuje příslušný stavební úřad, kde získáte informace, jaké dokumenty musíte ke konkrétní stavbě předložit. Ty se budou lišit podle toho, zda se jedná o ohlášení stavby nebo stavební povolení, příp. o územní rozhodnutí nebo územní souhlas.

Můžete však očekávat, že bude nutné splnit stejné podmínky, které je nutné splnit v případě územního nebo stavebního řízení:

- k žádosti o dodatečné povolení stavby musíte doložit projekt stavby a inženýrských sítí, pokud není k dispozici, pak alespoň tzv. pasport stavby (zjednodušená dokumentace, která se skládá z technické zprávy a výkresové dokumentace a vyhotovuje se na základě už realizované stavby)

- stanoviska dotčených orgánů provozujících inženýrské sítě, hasiče, úřad životního prostředí, někdy je také požadavek na geologický či radonový průzkum

- u obydlené stavby bude dále požadavek na předložení revizních zpráv ohledně elektroinstalace, hasicího přístroje a tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace

Posledním krokem je zápis stavby do KN a zakreslení do katastrální mapy. To provede katastrální úřad na základě geometrického plánu, kde bude stavba zakreslena, a kolaudačního rozhodnutí vydaného stavebním úřadem.

Legalizace černé stavby může trvat i řadu měsíců a náklady se mohou pohybovat v řádu desítek tisíc Kč.

Velmi častá je také situace, kdy kupující má záměr financovat koupi nemovitosti hypotečním úvěrem ale kvůli černé stavbě banka odmítne kupovanou nemovitost do zástavy. Výsledkem je neposkytnutí úvěru a nemožnost danou nemovitost koupit na hypoteční úvěr.